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最安全资产一夜贬值 百强房企也扛不住了?!

文/金融事业部

都说地产要凉凉,但仍有不少人认为实力强劲的开发商会挺过去,至少百强地产不会出问题。

但是还真有百强房企出问题了,不仅被法院强制执行,据说还要出售总部大楼来度过难关。

有人抛楼跑路,有人卖房还钱?

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业内公认的是,房地产的黄金十年已过。在过去的十年中,有些人抛售国内的物业,赚了个钵满盆盈。

比如李嘉诚,在房价的顶点抛售旗下几乎所有一线城市中心位置的物业,然后满载而归。

最近有家开发商,传闻要抛售其位于上海市内环的总部大厦写字楼,原因是资金链过于紧张。

这家开发商不但是百强房企,而且在业内也是公认的稳健谨慎,核心资产基本都集中在一线周边,一直在稳步走,很少有人会把它跟步子太大扯着蛋的激进派联系起来。

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这家就是三盛宏业。

根据全国法院被执行人查询结果,2019年9月11日,三盛宏业被执行强行公证,涉案金额超过3.98亿元。

此事还牵连到了三盛宏业的董事长、实际控制人陈建铭。在三盛宏业被执行的同一天,陈建铭也被列入限制高消费名单。

板上钉钉的被执行情况似乎坐实了三盛宏业要出售其总部大厦的传闻,毕竟一家总资产超过600多亿的公司,因为不到4个亿被法院强制执行,可想而知何等缺钱。

缺钱到这个样子,三盛宏业的销售情况如何?

根据克而瑞公布的2019年三季度中国房地产企业操盘榜,三盛宏业今年上半年的销售金额为145.6亿元,排名108,没能进入百强;而在今年上半年末,三盛宏业销售金额为103亿元,排名101。

在克而瑞的排名上,三盛宏业始终抓着百强的尾巴而未能搭上末班车。三盛宏业的百强称号,则是源于由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家机构联合评选,而且这一称号已连续获得了十五年。

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并非说这两个不同的排行榜孰优孰劣,但是单从销售业绩来看,三盛宏业与行业龙头的差距越来越大。2019年三季度末,全国地产销售TOP1的成绩是5805.4亿元;而2019年上半年末,行业龙头的成绩是3895.4亿元。

也就是说,三盛宏业今年上半年的成绩为行业龙头的2.64%;但是经过了每年“金九”的销售季,这个数值降到了2.5%。

究竟是负面影响了销售业绩,还是销售业绩的瓶颈不可避免地导致了此次负面舆情?

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两年前高调迁入,两年后低调卖楼

难以形容陈建铭现在的心情。这位被限制高消费的三盛宏业创始人,这两年来几乎绝大部分精力都花费在了公司的融资事务上,却还是没能避免这次区区3.98亿元引发的失信。

公务员出身的陈建铭1992年就辞职下海,也是那批时代的弄潮儿之一。从杭州颐景园开始,接连不断地在全国连续开发了50多个同类项目,颐景园也成为他引以为傲的品牌。

尽管已经从商二十余载,陈建铭还是带有浓厚的政府工作风格。不论是当年在松江九亭的三盛宏业总部还是如今的黄埔外马路的三盛宏业大厦,走进去都会有进入政府机关的错觉。而三盛宏业的相当一部分高管,也是公务员跳槽或退休返聘。

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坐落在黄浦区的三盛宏业大厦原名伦达大厦,三盛宏业的总部迁入也仅仅是在两年之前。

2014年,三盛宏业就有意入手伦达大厦。几经周折,2015年11月,三盛宏业通过司法拍卖获得此大厦产权,取得成本总计仅6.35亿元。

对于三盛宏业来说这是笔不错的买卖。不仅是把原先分散在九亭、泗泾和虹桥等地办公的多个板块都集中在一处,集中办公后气派提升了不止一个档次,更重要的意义在于融资。

2015年12月31日,三盛宏业的子公司上海颐圣从民生银行获得了9亿元贷款,其中伦达大厦作为抵押物,被评估价值为8.65亿元。

仅仅是刚接手,资产增值率就达36.22%。

2017年5月,三盛宏业携旗下主要板块迁入伦达大厦,大厦也自此更名。从事地产开发的三盛宏业,立足大数据科技的中昌信息、博雅立方,涉及资本的上海九厘金融,以及传统的海运企业中昌海运,三盛宏业整个集团占据了大厦的绝大多数楼层,在上海的南浦大桥边熠熠生辉。

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眼见他起朱楼,眼见他宴宾客。仅仅两年的时间,现在传出三盛宏业意图以17.5亿元出售此大厦的消息,不由令人扼腕叹息。看似这笔短期投资可以获得高额回报,事实上,如果不是资金链到了最危急的关头,没有哪家企业愿意出售自己的公司总部。

意料之外,而又在情理之中。近年来地产行业已进入寒冬期,国家屡屡提出严控房价,尤其是针对热点城市。而三盛宏业开发的大部分项目,恰恰就位于热点城市。

针对热点城市的限价政策,使得三盛宏业的优势在这个当口,成了自己的软肋。

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寒冬之下,热点降温,还会有“送碳者“?

有金融界的朋友透漏,三盛宏业目前持有的货值就有600亿元,相对于273亿元金融债务和140亿元开发支出来说,看上去资金链非常健康。

但是这600亿货值中,单是位于上海的货值就有245亿元。这40%的货值面临着什么?限价!

拿三盛宏业在上海康桥的御中环项目来说。对面的另一个项目,2017年3月的开盘价已经到了7.3万元/㎡,而且是开盘即售罄。好吧,咱们准备2017年9月开售,单价不涨了,可以吧?

结果上海市一再限价,而且一再要求取证时间延后。一直到2018年4月,预售证才批下来。均价多少?6.1万元/㎡!

单单这一个小区,货值就下降了16%。曾经最安全的资产,现在成了贬值的出口。

最安全资产一夜贬值 百强房企也扛不住了?!(图片来自檀香:Miracle)

不少开发商早就预测到了地产的寒冬,早早留好了退路,预备着转型。三盛宏业也是如此。2016年11月,三盛宏业控股的上市公司中昌海运收购了从事大数据的博雅立方,同时剥离了原本的海运业务,更名为中昌数据。

陈董事长也在多个场合发声,称将来的地产板块要转向以大数据产业园为中心的产城结合。

地产不景气,那么大数据板块的业绩怎么样呢?

中昌数据这两年来的财报数据确实蛮好看的。自从2016年末被收购以来,营业收入从当年度的13.14亿元,2017年增长至21.35亿元,2018年再次增长至30.18亿元。2019年上半年的营收规模为16.54亿元,看起来有希望实现连续三年的增长。

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比起飞一般增长的营收,利润方面似乎是在爬着走。

2017年的扣非净利润为1.07亿,2018年是1.16亿,今年上半年是0.49亿。而爬得更慢的,则是经营性净现金流:2017年为7749万,2018年则是4408万,今年上半年的数值为-7005万。

原因很简单,应收和营收同步增加了,利润和回款没有跟上。规模上去了,赚的钱不多,但是没收回来的钱更多,这个业绩该怎么定性呢?

更何况,每年1个亿的利润,即使资金全部回收,对于投资额动辄数亿的地产业务来说,也只是杯水车薪。三盛宏业要想解决问题,还得靠地产的深耕细作,以及融资渠道的深化。

也不是没有好消息。即使在严冬,也有送碳者。9月24日,东方资产的子公司上海东兴与三盛宏业就全面战略合作举行了专题会议;9月25日,根据大业信托的公告,大业信托·东方资产112号(三盛宏业明裕临港项目)累计成立规模已达7.2亿元。

寒冬什么时候能够过去?目前还不知道,谁也无法预测。我们只能从企业的业绩中才能看到。

也许,财务数据是唯一的先知。

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